Então, como saber se vale a pena comprar um imóvel para investimento? Comece com o preço de entrada. Um negócio que começa abaixo de vendas comparáveis — ou envolve um vendedor motivado — costuma ser o caminho mais claro para patrimônio líquido imediato e margens saudáveis. Mas descontos por si só não bastam; você precisará fazer as contas sob pressão. Todo investimento potencial deve ser modelado para verificar seu desempenho se as taxas de juros subirem ou as despesas aumentarem. Duas métricas importantes ajudam os investidores a avaliar se a renda de um imóvel realmente suporta sua dívida e fluxo de caixa: o índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) e o retorno sobre o caixa (CoC).

O índice de cobertura do serviço da dívida (DSCR) compara a receita operacional líquida de um imóvel com os pagamentos anuais da dívida. Um DSCR de 1 significa que o imóvel rende apenas o suficiente para cobrir a hipoteca; 1,25 ou mais é normalmente considerado saudável, indicando que o imóvel gera 25% a mais de renda do que o necessário para pagar a dívida. O retorno sobre o caixa (CoC), por outro lado, mede quanto fluxo de caixa você ganha em relação ao dinheiro investido. Por exemplo, se você investe US$ 100.000 e ganha US$ 10.000 por ano após as despesas, seu CoC é de 10%. É uma maneira direta de entender seu retorno anual sobre o dinheiro que você realmente colocou em risco, o que é especialmente importante quando os custos dos empréstimos são altos ou a valorização é incerta.
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